株式会社Liveのブログ

不動産屋さんって、街には本当にたくさんあります。

こんなにたくさんあって、どこに相談すればいいのかわからないというところが率直な感想ではないでしょうか。

どうせなら大手の方が安心＾＾とか・・・・

あるいは、不動産屋さんの仕組みってよくわからないけど、相談した時に支払う手数料って違いが出てくるのではないのか？とか・・・・

このような疑問に順番にお答えしていきましょう～＾＾）／

まず、今日は賃貸物件（例えば賃貸アパートとか・・・）を借りる場合です。

その前に、まず最初にお断りしておいた方がいいと思うのは、基本的に不動産業者というのは免許事業者であって、その運営・及び手数料体系については、国土交通省の所管の中で、宅地建物取引業法（通称　宅建業法）という法律で、しっかりと（別の言い方をすればがんじがらめに・・・・）規定されており、業者は勝手なまたは恣意的な運用をすることは許されていないし、そんなことは考えられないということを理解しておいて頂きたいという点であります。

そういうわけで、ちゃんとした免許業者と取引するならば、お客様はそれぞれ法律によって細かい点に至るまで、守られているんですよということですよね＾＾

その点を踏まえておいて頂いた上で、賃貸物件を借りる場合の取引について、次からご説明していきますよ～ 

 ですが、長くなったので、続きはまたこの次です～＾＾

☆　弊社サイトのトップページの「ゲームをしている 女性」です。ちゃんと正規写真サイトから購入させて頂きました。

前の書き込みが８／１で、今日はもう８／９。

なかなか更新って、できないものですね～

会社サイトの物件登録の方もたまっちゃってますしね～＾＾

こんにちは、このブログの管理人のシゲです～＾＾

さて、今日は前回の続きで、賃貸アパートを借りる場合の手数料の仕組みについてご説明させていただきます。

まず最初にご説明しなければならないことは、前回ご説明した宅建業法によって、仲介手数料の金額の上限は、しっかりと定められているよということです。

つまり、宅建業法によると、不動産仲介業者が受け取れる仲介手数料は、最大でそのアパートの賃料の１ヶ月分＋消費税と、しっかりと定められているという点をここでは押さえておいて下さい。

ふつう、仲介業者は、貸し主様と借り主様の両方に、それぞれ１業者づつ、合わせて２業者付いているものですが、２業者合計で受け取れる仲介手数料は、賃料１ヶ月分＋消費税だけですよ～というわけです。

じゃあ、仲介手数料を受け取る方は分かったけれども、それを負担していただいた貸し主様・借り主様は、どういう配分でその仲介手数料を負担していただいているのかというと、別にそれは決まっているわけではありません。

ですが、併せて賃料１ヶ月分＋消費税だけでいいですよ～というのが、宅建業法の定めるところというわけであります。

さあ宅建業法の規定は、これで良く分かっていただけたかと思いますが、実際には、どのように手数料が支払われているかというと、大体次のようなのがよくあるパターンではないでしょうか・・・・・

まず、仲介手数料を負担していただくのは、借り主様の方だけに、賃料１ヶ月分＋消費税の全額を、お願いしているというパターンですね。

それから、その手数料を受け取るのは、借り主様側に付いている業者１社が、その全てを受け取ってよろしいというパターンであります。

ところで、貸し主様に付いている仲介業者を元付け業者。借り主様に付いている仲介業者を客付け業者といいますが、 その言い方を借りますと、仲介手数料は、借り主様がその全てを負担し、客付け業者がその全てを最終的に受け取るというパターンが、賃貸アパートの仲介業務の一番よくある形といえると思います。

しかし、賃貸 アパートを借りる場合の一番よくあるパターンがそのようだとすると、貸し主様が手数料を負担しないのは、まあ理解できるとしても、元付け業者さんが全然手数料を受け取れないようだけれども、本当にそれでやっていけるんですか～？とか・・・・・

最近、敷金・礼金・仲介手数料なしという賃貸物件の広告を見かけるけど、あれはどういう仕組みなんですか～？とか・・・・・

そういう風に話は続いていくわけですが、ずいぶん長くなってきたようなので、本日はこの辺りで～

☆弊社サイトのトップページの家族です。お母さんはどこにいっちゃたんでしょうか？

契約の決まった物件の削除の方はできたのですが、なかなか新規物件の登録の方にまで手が回りません～＾＾）；

こんにちは～ブログ管理人のシゲです～＾＾

さて、前回のつづきですが、不動産の賃貸契約における仲介手数料（家賃１ヶ月分＋消費税）は、通常の場合、客付け業者がそのすべてを受け取るわけですが、それでは、貸し主様の側に付いている元付け業者の収入はどのように担保されているの～？というところからでした。

これは、実は、宅建業法によるところによれば、全然担保されていないんですね～＾＾

つまり、そのままでは賃貸契約締結における元付け業者さんの収入はゼロということです。

え、ほんと～？とか聞こえてきそうですが・・・・・・？そうなんです＾＾；

本当は、元付け業者さんも、媒介手数料（おっと、媒介とか言っちゃいましたが、これは仲介と同じ意味ですよ～）を、いくらかでも欲しいのはやまやまなんですが、これを客付け業者さんと折半とか、あるいは２０％だけちょうだいーとかの条件を付けてしまうと、客付け業者さんの方も、どうせなら１００％欲しいのは当たり前ですから、なかなかお客様を紹介してもらえないとかいう事態になっちゃう可能性もあるというわけですね。

実際に、募集中の公開賃貸物件の中には、仲介手数料を折半とか、２０％だけ元付けの手取りという条件の案件もあるにはあるのですが、それはかなり少数派というところが現実だと思います。

で、そのままでは、元付け業者さんの方も商売になりませんので、例えば、別名目で貸し主さんからも成約手数料に準じるものをいただくように別途契約しておくとか？

あるいは、その賃貸物件の管理を任せてもらって、月々の賃料から何パーセントか管理費をいただくような契約にしておくとか？

あるいは、貸し主様は大地主様であることも多いので、将来、もっと良いお話をいただけることを期待して・・・？、賃貸契約に関しては、まったくのサービスです～というような業者さんもけっこういらっしゃったりするようなしないような・・・・・？

まあ、貸し主様自らが業者さんである「一括借上げ方式」（サブリース方式ともいう）の場合は、また事情が全然違ってくるのですが、これについては大きなテーマなので、また別の機会に触れてみたいなと思っています。

さて、次には、現在よく見かけるキャッチコピーの「敷金・礼金・仲介手数料なし～」の物件の仕組みについてですが、長くなりましたので、これについてはまた後日・・・・・

さて、明日から個人的に富士登山に行って参ります。

無事、下山できたら、どなたでも富士山に行った気になる道中記などアップしようと考えていますので、よろしければ、ご覧下さいませ～＾＾

☆弊社サイトのトップページの「本を運んでいる女性」です。なんだか英語のタイトルみたいですよ。

９月になりました。

改めて、不動産賃貸契約の仕組みについて、話しを続けようと思います。

 こんにちは～ブログ管理人のシゲです＾＾

 さて、今回は、最近街でよく見かける「敷金・礼金・仲介手数料なし～」の賃貸契約の仕組みって、一体どうなってるの～という疑問にお答えしたいと思います。

その前に、 まずお断りしておかなければならないのですが、弊社Ｌｉｖｅでは、「敷金・礼金・仲介手数料なし」の物件は取り扱っておりません。

 ですので、このタイプの賃貸契約に関しては、一部、推測の部分が混じってくるのは避けられません。

 また、扱っている業者さんによっても、それぞれ仕組みは違ってくるのが当たり前ですので、その点をお含みおいて頂きたいと思いますので、よろしくお願いいたします。

さて、最近、「敷金・礼金・仲介手数料ゼロ～」というキャッチコピーは、確かに街で見かけることがありますよね～

このシステムを採用している業者さんですが、まず大きく分けて二つに分けることが出来ると思われます。

一つは、業者さん自体のシステムとして、敷金・礼金・仲介手数料ゼロをうたっている場合です。

そして、もう一つは、基本的には、従来の賃貸契約の方式をとっているのですが、抱えている物件の中には、こういった「敷金・礼金・仲介手数料ゼロ」の物件もあるよ～という場合ですね。

まず、前者の場合ですが、この場合は、そのチェーン自体で、こういったシステムを採用しているということになるのですが、この場合、二つの点で、問題になってくると思われます。

まず第一ですが、それは客付けしてくれた業者さんに支払う仲介手数料をどのように負担するかということでしょう。

これは、その業者さんのチェーンのシステムが、オープンか？クローズドか？という点にも関わってくる問題なのですが、その点を考慮して、「敷金・礼金・仲介手数料ゼロ」の仕組みを作らないと、客付け業者さんに手数料を支払うと、赤字になってしまいます。

おっと、いま、うかつに「オープン」とか「クローズド」という言葉を使ってしまいましたが、その意味をまだご説明しておりませんでした。

ここでいう「オープン」とは、自社が募集している物件に、他の同業者が客付けしてくれるのを歓迎し、成約した場合には、紹介料として、仲介手数料を支払いますよ～という意味ですね。

つまり、「オープン」とは、元付け業者さんが、自社物件を公開して、客付け可とするという意味です。

一方、「クローズド」とは、自社が募集している物件に、他の同業者が客付けしたとしても、紹介料は支払いませんよ～という意味になります。

つまり、「クローズド」とは、元付け業者さんの方針として、自社物件は非公開であり、客付けは不可とするという意味になります。

当然、原則クローズドを方針とする業者さんは、自社独自のＨＰやチラシ広告や雑誌媒体、あるいは自社の社員の力だけで、成約を目指して営業を掛けるということになります。

さて、話しを戻しますが、その業者さんのシステムとして、クローズドの場合は、仲介手数料はゼロであっても、自社に手数料が入ってこないだけなので、自社さえ我慢すればそれで済むのでしょうが、実際には、クローズドを方針とするチェーンは、かなり少数派といえると思います。

実際には、ほとんどの業者さんが、賃貸物件をオープン化して、客募集をしております。

そして、その場合、仲介手数料がゼロのままだと、客付けしてもらうたびに、客付け業者に自腹を切って、仲介手数料相当分を支払わなければなりません。

そこで、そういったチェーンさんの多くは、別名目で（例えば、システム料金とか・・・）、賃料１ヶ月相当分を収受しているようですね＾＾

法律的には、どういった根拠でそうなるのかは私には分かりかねますが、手数料とは異なる名目で収受しているようです。

そして、それは、多くの場合、客付け料に充当されるのだと思いますが、その辺りの法的根拠は、残念ながら不明です。ごめんなさい＾＾

さて、「敷金・礼金・仲介手数料ゼロ」物件の場合に予想される二つ目の問題点ですが、それは、敷金ゼロにも関わらず、家賃を滞納された場合や、部屋が必要以上に傷んだ場合には、どのように対処すればいいのかという点でしょう。

これは原状回復にかかわる問題で、これはこれで大きな問題なのですが、これを細かく説明し出すと、ちょっときりがない～とうことになりかねません。

ですが、敷金ゼロ～ということは、賃料滞納や原状回復の点で、売り主様と管理業者の側が、かなりリスクを背負うことになるということは、理解して頂けると思います。

またまた新しい言葉が出てきました。

まあ、賃料滞納は分かると思うのですが、これについても、賃料督促の手順とか、法的意義とかになると、大きな問題になりますよね～ 　（まあ、これはちょっとここで触れるには重すぎるかも・・・・・？）

で、次に、原状回復についてですが、これは例えば、部屋を使っているうちに、タバコの煙で、壁のクロスを汚しちゃったとか、障子を破った？（今どき、障子のあるアパートって無いですよね～＾＾；）とか、バットを振って壁に穴を開けちゃったとか言った場合に、それらをどのように退去時に解決するかという問題のことですね～

つまり、入居者が入居中に大なり小なり、不可抗力で、あるいは、落ち度があって、部屋を汚すと思うのですが、それらの部分は修理しないといけないと・・・・・・

その場合に、その金銭的負担を貸し主様借り主様のどちらがどういう割合で負担すればいいのか～という問題のことです。

かなり、乱暴な説明になっちゃってるのですが、丁寧に説明し出すと、一冊の本になっちゃいますので、仕方ありませんね～＾＾