９月になりました。
改めて、不動産賃貸契約の仕組みについて、話しを続けようと思います。
こんにちは～ブログ管理人のシゲです＾＾
さて、今回は、最近街でよく見かける「敷金・礼金・仲介手数料なし～」の賃貸契約の仕組みって、一体どうなってるの～という疑問にお答えしたいと思います。
その前に、 まずお断りしておかなければならないのですが、弊社Ｌｉｖｅでは、「敷金・礼金・仲介手数料なし」の物件は取り扱っておりません。
ですので、このタイプの賃貸契約に関しては、一部、推測の部分が混じってくるのは避けられません。
また、扱っている業者さんによっても、それぞれ仕組みは違ってくるのが当たり前ですので、その点をお含みおいて頂きたいと思いますので、よろしくお願いいたします。
さて、最近、「敷金・礼金・仲介手数料ゼロ～」というキャッチコピーは、確かに街で見かけることがありますよね～
このシステムを採用している業者さんですが、まず大きく分けて二つに分けることが出来ると思われます。
一つは、業者さん自体のシステムとして、敷金・礼金・仲介手数料ゼロをうたっている場合です。
そして、もう一つは、基本的には、従来の賃貸契約の方式をとっているのですが、抱えている物件の中には、こういった「敷金・礼金・仲介手数料ゼロ」の物件もあるよ～という場合ですね。
まず、前者の場合ですが、この場合は、そのチェーン自体で、こういったシステムを採用しているということになるのですが、この場合、二つの点で、問題になってくると思われます。
まず第一ですが、それは客付けしてくれた業者さんに支払う仲介手数料をどのように負担するかということでしょう。
これは、その業者さんのチェーンのシステムが、オープンか？クローズドか？という点にも関わってくる問題なのですが、その点を考慮して、「敷金・礼金・仲介手数料ゼロ」の仕組みを作らないと、客付け業者さんに手数料を支払うと、赤字になってしまいます。
おっと、いま、うかつに「オープン」とか「クローズド」という言葉を使ってしまいましたが、その意味をまだご説明しておりませんでした。
ここでいう「オープン」とは、自社が募集している物件に、他の同業者が客付けしてくれるのを歓迎し、成約した場合には、紹介料として、仲介手数料を支払いますよ～という意味ですね。
つまり、「オープン」とは、元付け業者さんが、自社物件を公開して、客付け可とするという意味です。
一方、「クローズド」とは、自社が募集している物件に、他の同業者が客付けしたとしても、紹介料は支払いませんよ～という意味になります。
つまり、「クローズド」とは、元付け業者さんの方針として、自社物件は非公開であり、客付けは不可とするという意味になります。
当然、原則クローズドを方針とする業者さんは、自社独自のＨＰやチラシ広告や雑誌媒体、あるいは自社の社員の力だけで、成約を目指して営業を掛けるということになります。
さて、話しを戻しますが、その業者さんのシステムとして、クローズドの場合は、仲介手数料はゼロであっても、自社に手数料が入ってこないだけなので、自社さえ我慢すればそれで済むのでしょうが、実際には、クローズドを方針とするチェーンは、かなり少数派といえると思います。
実際には、ほとんどの業者さんが、賃貸物件をオープン化して、客募集をしております。
そして、その場合、仲介手数料がゼロのままだと、客付けしてもらうたびに、客付け業者に自腹を切って、仲介手数料相当分を支払わなければなりません。
そこで、そういったチェーンさんの多くは、別名目で（例えば、システム料金とか・・・）、賃料１ヶ月相当分を収受しているようですね＾＾
法律的には、どういった根拠でそうなるのかは私には分かりかねますが、手数料とは異なる名目で収受しているようです。
そして、それは、多くの場合、客付け料に充当されるのだと思いますが、その辺りの法的根拠は、残念ながら不明です。ごめんなさい＾＾
さて、「敷金・礼金・仲介手数料ゼロ」物件の場合に予想される二つ目の問題点ですが、それは、敷金ゼロにも関わらず、家賃を滞納された場合や、部屋が必要以上に傷んだ場合には、どのように対処すればいいのかという点でしょう。
これは原状回復にかかわる問題で、これはこれで大きな問題なのですが、これを細かく説明し出すと、ちょっときりがない～とうことになりかねません。
ですが、敷金ゼロ～ということは、賃料滞納や原状回復の点で、売り主様と管理業者の側が、かなりリスクを背負うことになるということは、理解して頂けると思います。
またまた新しい言葉が出てきました。
まあ、賃料滞納は分かると思うのですが、これについても、賃料督促の手順とか、法的意義とかになると、大きな問題になりますよね～ （まあ、これはちょっとここで触れるには重すぎるかも・・・・・？）
で、次に、原状回復についてですが、これは例えば、部屋を使っているうちに、タバコの煙で、壁のクロスを汚しちゃったとか、障子を破った？（今どき、障子のあるアパートって無いですよね～＾＾；）とか、バットを振って壁に穴を開けちゃったとか言った場合に、それらをどのように退去時に解決するかという問題のことですね～
つまり、入居者が入居中に大なり小なり、不可抗力で、あるいは、落ち度があって、部屋を汚すと思うのですが、それらの部分は修理しないといけないと・・・・・・
その場合に、その金銭的負担を貸し主様借り主様のどちらがどういう割合で負担すればいいのか～という問題のことです。
かなり、乱暴な説明になっちゃってるのですが、丁寧に説明し出すと、一冊の本になっちゃいますので、仕方ありませんね～＾＾